Осиновый кол для квартирного спекулянта

Юрий РУЖИНСКИЙ

Так уж исторически сложилось, что область жилищных отношений между людьми – одна из наиболее мифологизированных сфер человеческой деятельности. Ошибочные суждения и выводы часто приводят к «неоптимальным» практическим действиям (физическим, финансовым). Давайте вместе разбираться, что есть мифы и чем они опасны. Итак:

Миф 1. Самые стабильные капиталовложения – это в недвижимость.

Далеко не всегда. (Ну да все мы и так уже в этом убедились!). Отчасти это верное суждение, если за недвижимость просят её истинную стоимость, не накрученную излишней капитализацией (минимальная спекулятивная составляющая). При этом качество выполнения строительных работ и эксплуатационный ресурс зданий должны быть на очень высоком уровне.

Но даже исполнение всех этих требований вовсе не гарантирует полную ликвидность недвижимости как инструмента перспективного финансирования. Например, в Париже, Лондоне целые городские кварталы некогда дорогостоящей и престижной недвижимости были проданы фактически за бесценок (10–20% от своей рыночной стоимости) только потому, что разросшиеся анклавы иммигрантов арабского и африканского происхождения практически выжили местное коренное население со своих мест традиционного обитания. В Португалии, Испании в связи с резкими изменениями климата некогда благодатные земли постепенно превращаются в полупустыни, что влечёт за собой массовую миграцию местного населения и обесценивание любой, даже самой качественной и дорогостоящей недвижимости.

Когда я езжу домой к родителям (на Донбасс), меня всегда неприятно поражает обилие брошенных, достаточно капитальных кирпичных домов, которые местное население безжалостно разбирает (грабит) на стройматериалы и дрова. Причём, не в каких-то там потёмкинских деревнях, а в городах с 30-100 тыс. населения. Казалось бы, заходи и живи... Некому. А те, кто остался, «беспробудно пьяны и каждый день снимаются с якоря». Документы на дом (участок) в большинстве случаев утеряны, а их восстановление дороже самого дома. Вот никто особо и не напрягается. И это при том, что жилой дом с 10-20 сотками земли имеет самый высокий инвестиционный потенциал. Думали ли старые владельцы такой недвижимости, вкладывая в своё время в неё свои силы и средства, что конечная стоимость жилья будет равна стоимости кучи строительного мусора?!

Поэтому, если говорят (особенно – строители, риэлторы, реклама на TV и др.), что самое надёжное вложение своих средств – это в недвижимость, НЕ ВЕРЬТЕ!!! Всё в этом мире весьма относительно. Вообще, ничто в этом материальном, физическом мире не может иметь абсолютной ценности: ни жильё, ни золото, ни бриллианты, ни какая-либо иностранная валюта. Более того, как только мы зацикливаемся на каком-либо материальном аспекте (квартира, машина, деньги), то мы непременно должны его потерять, т.к. это мешает нашему развитию. Духовному. Кто не верит – вспомните, проанализируйте свою собственную жизнь или жизненный опыт своих друзей и знакомых: чаще всего мы теряем именно то, к чему у нас патологическая страсть и желание.

Миф 2. Новое жильё лучше старого.

Не факт. Даже поверхностный анализ новостроек последнего времени за последние 10-15 лет показывает, что в большинстве случаев в той или иной степени присутствуют грубейшие нарушения СНиПов, ДБНов. Современные жилые дома имеют слишком много проблем самого разного уровня. В чём это выражается?

Крайне низкий уровень профессиональной подготовки как рядовых рабочих, нанятых «со стороны» и «по дешёвке», так и ИТРовцев (это когда гл. инженер одной очень крупной харьковской строительной организации не может отличить противоморозную хим. добавку от добавки, повышающей морозостойкость, т.е. уровень ниже ПТУ).

Весьма низкий уровень контроля качества. В советские времена, когда контроль был драконовским и «поставлен на поток» и то допускали брак. А сейчас... просто ужас! Все «перлы» новостроек вылезут наружу в ближайшие пару лет, так что мы уже очень скоро сможем реально сравнить качество обруганных всеми «панелек» и современные поделки.

Чрезмерное увлечение новыми строительными материалами и технологиями, не прошедшими длительную эксплуатационную апробацию. Если очень просто и доступно: строители с целЬю минимизации затрат берут самый дешёвый пенопласт (тот, что идёт на упаковку телевизоров), прилепляют его к тонкой кирпичной стене, штукатурят... И вот, ура!, дом готов, платите денежку! В рекламных прайсах: «Самые передовые строительные технологии и материалы, тепло и уютно! Жильё для Ваших детей и внуков!» А что на самом деле? Запредельный ПДК остаточного стирола-мономера (сильный яд), класс горючести Г4 (выше не бывает!), деструкция полимера уже через 8-10 лет реальной эксплуатации и соответствующее резкое снижение теплофизики здания, сырость, грибок, полчища расплодившихся мышей (которые страшно любят пенопласт), температурная инерционность (это когда зимой в помещении тепло, а летом – прохладно) из-за малой массоёмкости стен практически нулевая, резкое снижение продажной стоимости новых квартир из-за быстрого снижения эксплуатационных характеристик здания и т.д. и т.п. Аналогично, хоть и не столь явно -полистиролбетон.

А современный облицовочный кирпич (такой красивый, ровненький, всех цветов радуги!), который не вписывается по качеству ни в один советский ГОСТ и который покрывается высолами (белый налёт на поверхности, который впоследствии разрушает сам кирпич, т.н. сульфатная коррозия) ещё на поддонах в поэтиленовой упаковке?

А цемент с исключительно большим содержанием доменных шлаков и высокой щёлочностью?

Как правило, штучное, эксклюзивное строительство никогда не было ни дешёвым, ни качественным, ни гармоничным в отношении к эксплуатационным сетям (канализация, водо-, газо-, электроснабжение). Раньше, в советские времена, например, на Салтовке (Харьков) за 5-7 лет возводили целые микрорайоны. Причём, в чистом поле сначала создавали всю инфраструктуру, прокладывали все коммуникации, а только потом поточно строили. Сейчас же, когда отдельное здание непонятного проекта всеми правдами и неправдами пытаются втиснуть в старый микрорайон... Мышиная возня, да и только. Если бы раньше так строили, то мы бы после 45 года так из землянок и не вылезли!!!

Старое жильё хоть и не столь престижно, чем новое, возможно, не столько комфортно и у него потенциально ниже срок эксплуатации, но оно предсказуемо! Все дефекты строительства и эксплуатации уже давно проявились, они видны и с ними ясно как бороться. Новые же дома (особенно выполненные по новейшим технологиям, с различными «наворотами») – это бомба замедленного действия, когда, где и с какими последствиями рванёт — совершенно неизвестно. Чем больше вникаешь в суть нынешнего строительства, тем больше понимаешь степень риска для рядового потребителя. Конечно, это вовсе не означает, что сейчас не умеют качественно строить. Есть прекрасные во всех отношениях дома. Вот только как не ошибиться? Если раньше типовые «панельки», к примеру, почти не отличались по качеству друг от друга, то нынешнее разнообразие строительных объектов просто поражает разбросом качества проектирования и строительства.

Миф 3. Ниже своей себестоимости квартиры продаваться не будут.

Ещё как будут! Но сначала давайте определимся с истинной себестоимостью. Ещё летом этого года со всех телеканалов Харькова звучало, что реальная себестоимость жилья экономкласса – 1.000 $/м2 (курс 5,05). Уже в ноябре этого года одна из ведущих строительных корпораций г. Харькова «Авантаж» объявила об инвестиционной продаже жилья по своей себестоимости (чтобы сохранить кадры, инфраструктуру предприятия) за 350 $/м2 (курс около 7,5). Получается, что летом господа строители врали. И очень сильно, практически вдвое! Да и как-то не очень верится, что и 350 $/м2 -истинная себестоимость строительства. Не упустят эти ребята своего, хот чуть-чуть, но «урвут». Посмотрим, чем ответят их конкуренты. Может, у кого-то себестоимость упадёт до 250 $/м2?

Тут ещё для строителей один принципиальный вопрос: либо продать готовое жильё уже сейчас или в самом ближайшем будущем по демпинговым ценам, либо через пару лет по более высоким (ещё не факт!). Но за эти несколько лет банковские проценты «сожрут» практически всю прибыль и даже больше (а это уже – факт!). Прогнозы по динамике развития кризиса на ближайшие годы весьма противоречивы и выиграет (точнее, потеряет меньше своего конкурента) тот, кто угадает более точно. Так что диллема с запятой «Продать нельзя попридержать» для многих будет иметь судьбоносный характер.

В конечном счёте, товар (в данном случае квартира) стоит не столько, сколько за него просят (или сколько стоят строительные материалы, труд рабочих, оформление документов), а столько, сколько за него готовы заплатить. Почему-то эту аксиому напрочь забывают все строители, риэлторы, продавцы жилья.

А реальный обвал на рынке жилья (как на мой взгляд) произойдёт тогда, когда первые квартиры, приобретённые по системе ипотечного кредитования населения и необеспеченные своевременными платежами в банк, уйдут «с молотка». И тут вовсе не важно, сколько реально квартир продадут и по какой цене. Здесь важен сам факт. Свершившийся факт. Юридический прецедент. Все квартирные спекулянты вкупе с банкирами и строителями вдруг осознают, что дальше тянуть – смерти подобно и массово ринутся в узкое горлышко бутылки ещё платёжеспособного населения. А последние ведь могут и подождать! Вот поднимется истерика, ценовой хаос, неразбериха!! Различные «суперакции», «суперпредложения», «суперцены» заполонят всё рекламное пространство, все фонарные столбы. Вот будет потеха!!!

Миф 4. Банкам невыгодно изымать квартиры у неплательщиков, потому что они не специализируются на продаже квартир и юридическом обеспечении этих операций. Поэтому они будут всячески «договариваться» и идти на всевозможные уступки своим клиентам-должникам.

Возможно, что доля истины в этих рассуждениях есть. Но с другой стороны настораживает один момент: совсем недавно один крупный украинский дилер-автосборщик предложил банкирам свою помощь в реализации автомобилей, конфискованных банками у своих неплательщиков. (Эксперты прогнозируют, что в следующем году на рынок может попасть 130 тыс. залоговых авто, по моим прогнозам – гораздо больше). Обоюдовыгодный интерес: с одной стороны – развитая дилерская сеть, СТО, подготовленные кадры (технники, юристы), с другой – депрессия автомобильного рынка и возможность «поработать» с достаточно ликвидным товаром (почти новые автомобили по демпинговым ценам). Т.о. может сложиться достаточно продуктивный симбиоз, который в условиях острого финансового кризиса спасёт обоих: банкиров и автодилеров.

Так вот. А почему некую аналогичную структуру не создадут, например, банки с ведущими девелоперами? Помогут друг другу на взаимовыгодных условиях. Уж себя то они не обидят! Ведь за дополнительные услуги и хлопоты всё равно заплатит бывший клиент банка.

Миф 5. Большой отложенный спрос на жильё уже к лету вернёт определённую активность купли-продажи квартир.

Отложенный спрос – это некая эфемерная субстанция, которой так любят оперировать риэлторы, которая так греет их душу, на которую возлагается столько надежд... Но опаснее всего -самозаблуждение. Никакого отложенного спроса нет и не будет в помине!

Реальный отложенный спрос – это когда клиент хочет, клиент может, но по каким-либо причинам выжидает (н-р, более благоприятной конъюнктуры рынка). В нашем же случае клиент хочет, но практически ничего не может и ему уже совершенно наплевать на конъюнктуру этого самого рынка, т.к. практически полное отсутствие реального ипотечного кредитования ставит крест даже на «просевшие» вдвое цены на жильё. Кстати, просевшие в долларах, а в гривнах даже подорожавшее (особенно когда гривна после Нового года «вернётся» на свои законные 10-15 грн./$).

Недавно на одном харьковском телеканале один эксперт-риэлтор рассказывал, что ему уже звонят клиенты и просят перезвонить им, когда цены на однокомнатные квартиры упадут ниже $25–30 тыс. (весной были $50–60 тыс.). И на этом он делает вывод, что реальный спрос начнётся ниже этой ценовой отметки. Но массовый «жор» на квартиры в связи со смертью ипотеки закончился и никогда больше не повторится. А делать ставку на отдельно взятых «интересующихся» – странно. К тому же многие покупатели, реально владеющие поливалютным КЭШем в данном обьёме в связи с затяжным глобальным кризисом могут пересмотреть свои запросы и направить средства на поддержание собственного бизнеса, на текущие потребительские расходы, купить небольшой загородный домик (а никак не квартиру в городе!), наконец, попридержать свои средства в связи со слишком неопределённой перспективой.

Большой отложенный спрос был ещё 1-3-5 лет назад, когда баснословные кредиты раздавались направо-налево, а валюта текла в страну рекой. Сейчас, когда за всё нужно платить, отложенный

спрос практически равен нулю. Необходимо об этом честно говорить и не спекулировать на устаревших рыночных обстоятельствах.

Миф 6. Государство просто обязано помочь своим гражданам в разрешении вопросов проблемного кредитования.

Государственные органы власти (как исполнительная, так и законодательная) то на волне голого популизма пытаются задобрить своих сограждан разного рода «предложениями» по минимизации кредитного бремени, то вдруг «прогибаются» перед банкирами. А мне противны обе стороны. Более того, считаю, что обе стороны должны быть наказаны. Банкротствами. Ибо нельзя брать то, что тебе не принадлежит. Да ещё в таких объемах! И на этом зарабатывать такие деньги! Рано или поздно за всё придётся отвечать. Банкам – за чрезмерную жадность. Клиентам банков – за иллюзию красивой жизни.

Почему государство должно помогать тем, кто набрал ипотеки и «подавился»? Иными словами, брали для хорошей, обеспеченной жизни одни, а расплачиваться за это должны другие? Я, например, уже 15 лет живу в скромном общежитии на скромной зарплате, но у меня даже мысли не было влезать в какой-либо кредит, т.к. реально представляю себе все возможные последствия «сладкой жизни» в долг. Зато теперь – практически никаких проблем с процентами, выплатами, а на курс доллара мне откровенно наплевать, хоть 100 грн. за доллар! Ну а слабых умом и с большим аппетитом необходимо наказывать, жестоко наказывать.

Миф 7. Современная квартира непременно должна быть просторной, солнечной (с большими окнами), с большой кухней...

Так уж сложилось, что в последние 10–15 лет вновь возводимое жильё было преимущественно выше эконом класса (бизнес-, премиум-). И для него это утверждение вполне справедливо. Но даже массово востребованное жильё эконом класса старалось равняться на своих старших собратьев – однокомнатные квартиры были под 50 м2 (почти габариты 3х комнатной советской квартиры!). Да, многим выгодна большая площадь квартир, особенно строителям. Невыгодна только самим покупателям. За роскошь необходимо платить. И не только при покупке самой квартиры, но и при её дальнейшей эксплуатации.

Но менталитет нашего человека, насмотревшегося современных телесериалов, снятых в элитных квартирах или загородных коттеджах-дворцах, уже на уровне подсознания диктует свои запросы. Нельзя нам большое жильё, это смертельно опасная тенденция! Несогласных отсылаю к книге А.П. Паршева «Почему Россия не Америка», где он очень доходчиво объясняет принципы географической экономики (термин мой, Ю.Р.).

Украине требуется массовое жильё с общей площадью квартиры до 60 м2, не более. Приоритет – на однокомнатные до 30 м2. В стране практически полностью отсутствует сверхкомпактное жильё площадью от 8 до 20 м2.

В своё время автор данной статьи был разработчиком и главным идеологом «сотового» жилья (квартиры от 8 м2 и выше, предназначенные для достаточно комфортного проживания одного (двух) человек и имеющие все атрибуты полноразмерной квартиры: кухня, душ, туалет). При этом основной акцент делался на специфической планировке данного типа жилья, позволяющей рационально использовать каждый кубический сантиметр пространства (как на космическом корабле), практически полной автономности жилья и минимизации всех эксплуатационных затрат. Так, например, система сбора дождевой и талой воды для нужд канализации позволила бы на порядок снизить водопотребление, а рекуперация тепла вентилируемого воздуха на 30–40% снизило затраты на отопление помещения и т.д. и т.п.

Главный девиз проекта – «Жильё для тех, кто ездит на троллейбусе».

Главная идеология «сотового» жилья – это строительство жилья за минимальные деньги благодаря минимальной площади. Если государство не может предоставить (построить) своим гражданам большое жильё – пусть построит маленькое, если не может маленькое – пусть построит очень маленькое. Но пусть хоть что-то делает! Или хотя бы не мешает своими глупыми законами сделать это другим.

В своё время идея «сотового» жилья была массово обкатана в местной прессе и на телевидении Харькова (хотя и в довольно поверхностном виде). Неожиданным был ажиотажный интерес,

который в буквальном смысле слова оборвал все телефоны. Люди массово хотели записываться в какую-то там очередь. Звонили риэлторы (новая высоколиквидная сфера бизнеса!), звонили одинокие пенсионеры, звонили родители повзрослевших детей, которых необходимо было куда-то расселять, звонили родители приезжих студентов (общежития – огромная проблема, в Харькове 250 тыс. студентов ВУЗов), звонили приехавшие на заработки рабочие... Не звонили только те, кто мог бы реально воплотить в жизнь данную идею. Воистину, нет пророка в своём Отечестве!

Г-н Чечельницкий С.Г. (гл. архитектор г. Харькова) сослался на ДБН В.2.2-15-2005 п.2.22, согласно которому «нижний предел площади однокомнатных квартир составляет 30 кв. м.». Вот только г-н Чечельницкий вкупе с такими же умниками, которые приняли этот ДБН, не потрудились указать, на какую зарплату сможет купить такое жильё рядовой гражданин Украины и через сколько столетий. Господа Парцхаладзе, Ярославский, Толмачёв, банки «Надра», «Финансы и Кредит» и многие другие просто решили не отреагировать. Негоже таким солидным строительным фирмам и банкам заниматься такими «блошиными» проектами! Вот только посидят они пару лет без работы и будут согласны строить даже собачьи будки, лишь бы только выжить. Проще всего вопить на весь мир о кризисе в строительной отрасли и банковской сфере и просить помощи у президента, у правительства, МВФ. А ты извернись, найди совершенно новую рыночную нишу, прояви элементарную инициативу, спроси, наконец, у самих покупателей: «А что же Вам действительно сейчас нужно построить? За что Вы сможете заплатить деньги?» Странно, что простой токарь должен учить основам бизнеса таких солидных дядечек!

Если массово строить «сотовое» жильё и продавать его по реальным ценам с рентабельностью не более 50%, то население страны с огромной радостью вложило бы в него миллиарды своих $, которые ныне лежат в кубышках. И заплатить $3–5 тыс. за о-о-очень маленькую, но зато свою (без всякой драконовской ипотеки!) квартирку, в которой можно реально жить, захотят и смогут сотни тысяч наших сограждан. Вот здесь отложенный спрос действительно колоссальный!

Мне хочется спросить властьимущих: в стране от 70 до 90% ветхого и аварийного жилья (в зависимости от региона), которое в самом ближайшем будущем начнёт массово выходить из строя, рушиться и миллионы людей просто окажутся на улице. Куда вы собираетесь переселять эти огромные массы людей, в квартиры по 50–200 кв. м или в землянки? Только сверхкомпактное, максимально автономное, с минимальными эксплуатационными затратами жильё будет способно хоть как-то смягчить тот приближающийся жилищный коллапс, который нас ожидает в самом ближайшем будущем. Хватит бесконечно строить гигантские торгово-развлекательные комплексы, офисные здания, логистические центры, хоромы для богатых, стадионы и 4-5-звёздочные гостиницы. Пора повернуться лицом (а не другим местом) к рядовым украинцам, ведь они тоже люди и тоже хотят жить, а не только существовать!

Миф 8. Жильё в крупном городе более защищено, оно более престижно и перспективно.

До недавнего времени крупные города (а тем более – областные центры, столица) страны по сравнению с мелкими провинциальными городками и посёлками имели гораздо более стабильное и объёмное финансирование для содержания своего жилого фонда, на поддержание в удовлетворительном состоянии всех эксплуатационных коммуникаций. Сейчас этого уже практически нет и не будет. Все промпредприятия стоят, отчислений в местную казну нет, зарплат (читай, оплаты за коммунальные услуги) нет. Патовая ситуация. А все наши крупные города ещё с советских времён имеют очень высокую централизацию систем тепло-, газо-, элекроснабжения. Это приводит к тому, что даже из-за частичной задолженности могут отключить тепло или газ всему городу. Так, например, в Харькове – это регулярная проблема с ТЭЦ-5. И неважно – исправно ты платишь за тепло или нет, тебе его «дадут» как всем. И установить в своей квартире собственный котёл уже нельзя по законодательству. В этом плане малые города и посёлки гораздо более автономны. В провинции идёт массовое бурение скважин под воду, на городские магистрали надежд мало. Очереди расписаны на годы вперёд. В каждом уважающем себя доме хранится полтонны угля или дров, баллоны с пропаном, автономное освещение. Констатирую факт – провинция гораздо лучше подготовлена к разного рода катаклизмам, чем крупные города. Возможно, потому, что «дыхание кризиса» там чувствуется всегда, при любом правительстве.

Ещё совсем недавно квартиры в Киеве, в областных центрах зашкаливали по своей стоимости. Бабушки-пенсионерки всё плакались перед телекамерами, как им тяжело прожить на одну пенсию.

При этом все как-то скромно умалчивали, что эти самые бабки все поголовно были миллионершами. Что за их квартиры в Киеве можно было купить роскошный дом в провинции, большой «Мерседес» в придачу и 20-ти летнюю ренту на содержание. И ещё хватило бы денег пару раз съездить на Багамы. Но практически никто не воспользовался такой возможностью. Не приложил определённых усилий, не оторвал свой зад от кресла, не рискнул, наконец. Главная идеология была: «Не трогайте меня!». Хотя отчасти я их понимаю – хлопоты с переездом, смена обстановки, близость к родне и т.д. Но тогда нечего пенять на судьбу и правительство, что пенсии на жизнь не хватает, что льготы слишком маленькие! Сотни тысяч пенсионеров (да и не только пенсионеров) лишились своего единственного шанса, который даётся только раз в жизни. Теперь их квартиры упали в цене в 2–3 раза и всё ближе приближаются к своей реальной стоимости. «А старуха осталась стоять у своего разбитого корыта»...

Большинство старых советских многоэтажных домов строилось в расчёте на 50 лет эксплуатации. После первых 25 лет эксплуатации необходимо было сделать капитальный ремонт здания, и потом оно без проблем простояло бы ещё 25 лет. Если же капитальный ремонт здания не сделать (а в подавляющем большинстве случаев так и происходило!), то гарантийный ресурс здания резко уменьшается до 30 лет. Почему так происходит? Дело в том, что капитальный ремонт здания – это не покраска стен краской, не замена обоев или паркета. Это, например, для панельного дома – вскрытие всех наружных сварных швов, соединяющих эти самые панели, их ремонт и последующая защита от влаги. Это полная замена всех стояков, контроль просадки фундамента и отвод грунтовых вод, чеканка трещин и швов в несущих стенах специальными ремонтными составами, капитальный ремонт крыши и т.д. и т.п. А у нас думают, что если сделали в большинстве квартир дома пресловутый «евроремонт», значит капитальный ремонт зданию как бы уже и не нужен и за такую квартиру можно «драть» как за янтарную комнату. А то, что в любой момент наружная панель здания может просто вывалиться наружу из-за проржавевших насквозь закладных деталей (а такие случаи уже были, просто их стараются особо не афишировать!), об этом как-то все умалчивают. Если Вы владелец старой квартиры – продавайте её за более-менее приличные деньги и бегом в провинцию, на более дешёвое и качественное жильё! В противном случае вполне вероятно, что через 5–10 лет Ваша квартира превратится в кучу строительного мусора, которая уже не будет стоить ничего. И митинговать в этом случае у стен мэрии абсолютно бессмысленно.

Другой момент. В крупных городах квартиры на первых этажах массово выводились из нежилого фонда (особенно – в последние годы) и переоформлялись, переоборудовались под различные офисы, магазинчики, различные центры сферы услуг. Теперь же большинство из них простаивает, т.к. мелкий бизнес просто умер, а продать квартиру под жильё или сдать её в аренду уже практически невозможно (переоформление очень хлопотно и дорого). Патовая ситуация. Думаю, что владельцы подобных квартир пострадали больше всего. И перспектив у них в ближайшие пару лет – никаких.

Реальное дыхание кризиса уже чувствуется, когда едешь по Сумской, центральной улице города. Направо-налево сплошные объявления: «Продай», «Сдам в аренду»... А на подходе – новострои с гигантскими торговыми и офисными площадями, которые окончательно похоронят все эти мелкие квартиры-фирмочки.

(P.S. Интересно, сколько будут стоить роскошные коттеджи наших «слуг народа», настроенные вдоль Днепра в заповедных зонах Киева, когда по ним рано или поздно пройдётся большая паводковая вода?).

Миф 9. Нынешнее двукратное падение цен на не движимость – максимальное. Весной начнётся небольшой рост цен.

Самая большая фантазия-мечта наших строителей, риэлторов и квартирных спекулянтов! (Тут уж не кол осиновый нужен, а настоящий частокол!!!) Кризис то фактически ещё и не начался, так, всего лишь слегка изменились условия кредитования населения, а уже какой эффект! А вот настоящий экономический (да и политический) кризис в феврале-апреле 2009 года «просадит» конечные цены на жильё в 4–5 раз! И это не только моё мнение. Ряд уважаемых харьковских экспертов предрекают падение цен в Харькове на 1 комнатные квартиры с $50–60 тыс. до 5, т.е. более чем в 10 раз! Ещё совсем недавно это казалось бы фантастикой, но сейчас – а почему, собственно, и нет?!

Идёт настоящая информационная война. На телевидении руководители строительных фирм, ведущие риэлторы бьют себя в грудь, доказывая незыблемость былой строительной доктрины. При этом порой несут такую чушь, так безбожно врут не краснея, что мне даже стыдно смотреть на эту клоунаду. И, что характерно, в студии никогда не присутствуют оппоненты, которые бы высказывали иную точку зрения.

Очень поучителен один случай, рассказанный достаточно объективным харьковским риэлтором. Руководитель одной крупной риэлторской компании в своё время прикупил 5–6 квартир, сделал, так сказать, выгодное инвестирование. Из-за собственной самонадеянности он не успел их продать к началу кризиса и остался с танущим на глазах капиталом. Он всячески пытается продать свои квартиры. При этом, чтобы поднять их цену, выкупал половину страниц рекламных газет и печатал там фиктивные объявления купли-продажи по явно завышенным ценам с тем, чтобы создать видимость всё ещё высоких цен на рынке жилья, искажал реальные рейтинги. Но Бог шельму метит! Говорят, что он так и остался со своими нераспроданными квартирами. Не думаю, что такой умник есть только в Харькове. Ничего, ждём, не нервничаем, «Никогда ни о чём не просите – сами придут и предложат...».

Думаю, что чем более затяжным будет кризис, тем сильнее «просядут» цены на жильё. После мелкого кризиса 98 годы цены восстанавливались в течение нескольких лет. Нынешний же кризис ни с чем не сравнимый и здесь даже прогнозы как-то строить нелепо... Думаю, полностью кризис закончится лет через 5, (первая фаза – в 2010 году), а цены восстановятся лет через 10. Но это будут уже не те цены, что ещё год назад, а прошедшие через горнило инфляции.

Наибольшая корректировка цен на жильё произойдёт естественно, там, где они были наиболее искажены и раздуты – в Киеве. Падение цен будет гораздо ощутимее, чем в провинции. И если раньше по стране не было большой дифференциации цен на старое жильё (относительно старое, очень старое) и новое, т.к. ажиотажный спрос сметал всё подчистую, то в будущем предаварийное (предсмертельное) жильё «просядет» очень сильно, что потянет за собой (прежде всего – морально) и другие сегменты рынка недвижимости. Ведь в рекламных объявлениях практически не указывается истинное состояние жилья, а разброс цен будет в 3-5 раз и доказать обоснованность более дорогой цены для потенциального покупателя будет достаточно сложно.

И, что греха таить – Киев, кроме его коренных жителей, никто не любит. А фразы типа «С жиру там бесятся!», «Паразитируют на всей стране!», «Наплодили помаранчевые майданы, а нам теперь который год разгребай!» имеют под собой достаточно веское основание. Поэтому любые проблемы в Киеве, любые катаклизмы на рынке жилья в столице (а они непременно будут!), всякие там «Элита-центры» будут восприниматься остальными украинцами с определённой долей злорадства, как некая кара небесная за содеянное. Ибо если всё время тянуть одеяло только на себя, то рано или поздно, это плохо кончится. Не любят у нас Киев, и киевляне должны об этом знать!

И уж если не только Восток Украины, но даже Львов весьма недвусмысленно заговорил о федерализации страны, то видно совсем уж «допекло»! А после нынешнего глобального кризиса вероятность именно такого поворота событий очень и очень высока. И с потерей определённого столичного статуса Киев, в конечном счёте, может получить такие же цены на жильё, как и в любом другом областном центре Украины.

Вместо заключения. Строительный рынок жилья – один из самых грязных видов бизнеса на Украине. Здесь столько лжи, алчности, непрофессионализма и популизма! А по уровню коррумпированности он, скорее всего, не имеет себе равных. Вместе с тем собственное жильё – это мечта практически каждого украинца, его надежда и опора в жизни. В своей статье мне не хотелось становиться в позу «А баба Яга против!». Я хотел всего лишь порассуждать о некоторых проблемах рынка жилья, которые непроизвольно или умышленно замалчиваются. Ну а уж если кого назвал «по сути» – не обессудьте!